自己を克服する

アリエル・L・ヴァリ | 2022 年 4 月 23 日

Storage Direct および Storelocal ブランド名でセルフストレージ施設の全国ポートフォリオを運営する商業用不動産会社 Platinum Storage Group は、最近カリフォルニア州オークランドで新しいプロジェクトの建設を完了しました。 同社社長ジュヌヴィエーブ・シグムンドの指示は、多くの住民がより手頃な価格の市場を求めてサンフランシスコを離れているベイエリア内の人口動態の変化を利用できる施設を開発することであった。

その結果、ヘーゲンベルガー コート 10 番地にある Storelocal 施設は、まさにそれを実現するために設計されました。 州間高速道路 880 号線沿いの好立地にあり、オークランド コロシアムとオークランド国際空港からわずか数分のこの 4 階建ての資産は、約 1,100 戸の賃貸可能面積 112,000 平方フィートで構成されています。 しかし、それはそれなりの課題なしには誕生しませんでした。 直面した具体的な障害と、Platinum がそれらをどのように克服したかなど、詳細を詳しく見てみましょう。

この地域で販売されている区画の中で、この場所は、交通量の多いヘーゲンベルガー道路のおかげで、ほぼ完璧です。ヘーゲンベルガー道路は、空港との交通の大部分を運び、ニミッツ 880 号線の乗り降りランプがある東西の主要幹線です。高速道路。 1.87 エーカーのこの区画は文字通り高速道路に隣接しており、間口は直線で 294 フィートです。 セルフストレージに最高の視認性を提供し、さらに近くの道路や高速道路に沿って非常に望ましい交通量を提供します。

敷地内には古い平屋建ての工業用建物があり、取り壊す必要がありましたが、確立された地域の埋め立てプロジェクトではこれは珍しいことではありません。 物件のオファーが受け入れられると、すぐに設計と開発のプロセスが開始されました。

プラチナムは、設計と土地使用権のプロセスを処理するために私の建築会社を雇いました。 大都市ではよくあることですが、この開発では、セルフストレージを用途として確立し許可するために、条件付き使用許可とカリフォルニア環境品質法への準拠が必要でした。

初期設計作業は 2016 年 1 月に始まりました。敷地効率を評価するためにさまざまな敷地調査が完了し、最終的に所有者は建物面積 39,133 平方フィート、4 階建ての最終設計を承認しました。 開発計算には、敷地占有率 48.3%、建物の面積 (平方フィート) を敷地面積で割った容積率 1.91 が含まれていました。 土地区画の形状がやや不規則であることを考慮すると、数値は非常に良好であり、土地利用効率が経済的に実行可能であることが証明されました。

車でのアクセスは、ヘーゲンベルガー ロードから、およびヘーゲンベルガー コートに沿って少し離れたところにあります。 訪問者を迎える外観は、広くて魅力的なガラス張りのファサードで、通りに面した2,000平方フィートのオフィスがあります。

標準的なストレージの材質も検討されましたが、4階建てを実現するために必要な異例のII-A工法でプロジェクトが進められました。 主要な構成要素は、コンクリートブロックの 1 階と、上 3 階の鋼管と柱と梁の構造です。 外装仕上げには、滑らかな金属パネルと漆喰の組み合わせが含まれます。 高速道路からの視認性を最大限に活用するために、デザインには、カラフルな巻き上げ式「ショー」ドアを表示する大きな上層階の窓も組み込まれています。 これは建物の目的を明確にするため、今日のセルフストレージで人気のデザインです。

最終的な設計には、5×5 平方フィートから 10×30 平方フィートのサイズのセルフストレージ ユニットが 1,087 台含まれます。 カラフルなライムグリーンのユニットドアの背景を補うために、ライトグレーとダークグレーのニュートラルな配色が選択されました。

オークランドは大都市であり、設計レビューのプロセスには標準的な計画部門に加えて多くの下位部門が関与しました。 消防、工学、建築の審査が完了するまでに数か月かかりましたが、条件付き使用許可は最終的に 2016 年 12 月の公聴会を経て承認されました。

大都市には建物に影響を与える条例が多数あり、今回の場合、開発費をめぐる標準的な争いが解決するまでにかなりの時間がかかりました。 セルフストレージプロジェクトは、水道や電力などの都市サービスへの直接的な影響が低く、交通発生量や駐車需要が低いにもかかわらず、建築面積が大きいため、料金査定で大きな打撃を受ける傾向があります。 それでも、この 154,535 平方フィートの建物により軽減料金が発生し、その額は合計 100 万ドルを超えました。 これは、標準的なプランのチェックと建築許可の手数料に加えて発生します。 ありがたいことに、プラチナムとそのコンサルタントは、金額を妥当な金額まで交渉することができました。

それが決着すると、建築許可の手続きが始まりました。 最初の計画チェックの提出は 2017 年 7 月に行われました。 しかし、複雑な市の手続きには予想よりも数か月長くかかりました。 この許可は最終的に 2019 年 8 月に承認されました。

計画チェックの過程で、このプロジェクトはセルフストレージの経験を持つ資格のあるゼネコン数社から入札を受けました。 初期コストの見積もりが予想より高かったため、建設コストを削減するためにバリューエンジニアリングが必要でした。 これはかなり役に立ちました。 建築許可料とグレーディング許可料の支払いを経て、プロジェクト許可は2019年10月に取得された。

敷地の整地が始まるとすぐに、土壌が以前の産業利用者によって汚染されていたことが判明しました。 汚染された土壌を輸出し、きれいな代替品を輸入することは十分に困難ですが、この場所が密集開発地域にあるという事実がさらに問題を複雑にします。 北カリフォルニアによく見られる冬の雨天に関連した敷地排水の問題もありました。 どちらも建設の遅れを引き起こしました。

これらの遅れに加えて、プロジェクトは新型コロナウイルス感染症による制限と、資材や労働力の供給不足に直面した。 パンデミックの初期段階では、セルフストレージは州によって「必須の建設」とみなされず、市の建築局がすべての検査作業を停止し、6週間の遅れが生じた。 ゼネコンは、州の要件を満たすのを支援できる社内の新型コロナウイルス管理専門家を設立するために多大な時間と労力を投資した。 この状況は建設規制が解除された後も続いた。

パンデミックに関連した市役所での手順により、建設項目の審査と承認にかかる時間が大幅に増加しました。 たとえば、下請け業者のスプリンクラー計画の承認には 12 か月かかり、プロジェクトのその部分のすべての作業が遅れました。 同時に、消防署が火災警報システムを承認するまでに 18 か月かかり、さらなる中断が発生しました。 労働力と建築資材の不足が建設の後期段階に影響を与える。

材料と労働力が利用可能になったときに、作業の多くを順番どおりに実行する必要がありました。 最終的に、当初の建設スケジュールは 18 か月から 2 年以上に延長されなければなりませんでした。 これらすべての課題にもかかわらず、ゼネコンと開発チームは創造的にそれらを乗り越えました。 このプロジェクトは3月に最初の占有許可を取得し、オフィスと1階の占有が許可された。 この記事の執筆時点では、エレベーターの配達と検査の遅れはまだ解決中であり、間もなく満員になることが予想されます。

1983 年からセルフストレージ業界に携わってきた私は、建設段階でこれほど大きな課題を抱えたプロジェクトを見たことがありません。 私の好きな言葉の 1 つは、「簡単なことはすべて終わった」です。 これはおそらく完全に真実ではありませんが、好立地で適切に設計されたセルフストレージ施設を望ましいエリアに開発することには、戦う価値があることは間違いありません。 この Storelocal サイトの占有率予測は非常に良好であり、このプロジェクトは間違いなく大成功するでしょう。

Ariel L. Valli は、Valli Architectural Group の社長兼主席建築家です。 彼は、施設設計を中心とした建築および土地計画に 44 年の経験を持っています。 現役の建築家として、住宅、商業、施設、産業など、さまざまな種類の建物の設計を担当してきました。 彼に連絡するには、949.813.4191 に電話してください。

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